最新出炉的房地产市场数据，北京房地产价格涨幅居全国之首，达10%。在距离奥运会还有不到两年的时间，继续以奥运概念解释北京房价的上涨，显然说不通。很明显，如果大家都预言奥运会后北京的

    房价会下跌，那么这个预言在现在就应该对房价产生压力了。我想没有多少消费者要以两年后房价下跌的代价，就为了一个奥运会。

    我认为基本的推动北京房价上涨的因素已经从奥运概念转化为环渤海概念。是国家区域发展战略上开始启动环渤海经济区的开发，形成了京津地区房价上涨的长期基本动力。而这个因素是比奥运概念更具持久性的因素。

    实际上，上海和北京做为中国的两个最大的经济中心，具有一定的“跷跷板效应”，短期内撤出上海的房地产资金，最接近的投资选择就是北京。所以上海的房价下跌本身就可能抬高北京的房价。而这个下跌既有短期的因素，如上海做为前两年领涨的头羊也面临着最严厉的调控，以及社保案的查处对违规资金的威慑，更关键的是这个变化还伴随着长期因素，就是国家区域发展布局的调整，80年代看广东，90年代看浦东。随着天津开发区在国家经济布局中地位的提升，在珠三角开发、长三角开发之后，启动环渤海经济区，既是中央政府追求经济平衡发展的需要，也是市场自身演化的必然结果。

    北京做为首都，即使在珠三角、长三角时代，也在扮演着不可或缺的角色。但也因此形成了中心繁华和周边贫困的强烈反差。随着环渤海经济区的起飞，北京原来的政治中心、科技教育中心、全国经济中心功能将和区域经济中心功能相叠加，可能成为类似于日本东京的全国最核心的经济区域。

    首都成为经济中心，似乎是东亚国家经济起飞中的一个共同现象，我想这里面可能有两方面的基本原因，一是儒家文化中的政治经济一体化结构的影响；二是国家主导的外向型经济发展道路。中国因为地域广大，幅员辽阔，从发展路径上相对有较多的选择。但是仍然可以清晰的看出政治结构对经济布局的影响。以2020年为期，如果环渤海经济区发展顺利，全国的经济布局可能会形成以京津为全国中心、以上海为中心的长三角、以香港、深圳、广州为中心的珠三角，以成都、重庆为中心的西南经济区，以西安为中心的西北经济区、以沈阳为中心的东北经济区的整体布局。

    如果这种经济发展趋势不可避免，则需要对北京的房地产结构及早布局，需要形成廉租房、经济适用房、高档房、豪华住宅合理配置的综合体系，使得各层次收入人群都能各安其所。如果全国整体的经济发展继续以现在的速度成长，北京在区域经济起飞的综合作用下，将获得更高的成长，整体的房价上涨似乎难以避免。所以重要的是形成合理的房地产综合体系，包括配套的交通运输体系，而不是单纯的控制价格的上涨。