记者观察

　　如何监管成限外落实关键

　　市建委出台的外资限购细则从购买、流转两个环节对外资购房加以限制和约束，对购买多套房屋投资的外籍购房人要求其注册公司来实现，并通过征缴各项税费来压缩其利润空间。

　　业内认为，此番政策如果能够得到严格的贯彻实施，无疑有望将部分外资热钱挤压出房地产市场，减弱国内对高档住宅的需求。同时，一部分外资购房需求将被引导至租赁市场，利于改善目前租、售价格不同步的现象。

　　不少业者表示，目前，主管部门对于租赁市场很难做到有效监控，对于境外个人、机构购房后出租取利的行为难以约束。需要注意的是，细则中虽然说明“境外个人在本市购买自住商品房的，一人只能购买一套住宅”，但对于境外机构购买自用商品房并没有明确规定，而是限定“须提交相关管理部门核发的该境外机构在北京设立分支、代表机构的营业执照或登记证书”，即将导致的市场情况是，境外机构购房的现象将逐渐增多，也给投资客留下了一定获利空间。

　　此外，细则中没有明确购房者亲人的购房限制。“细则中，没有对这类房产设定很好的退出机制。在实行过程中，问题会慢慢显露出来。”一个开发商略感担忧地说。

　　业界展望

　　外资与内地开发商股权合作渐成主流

　　据了解，海外基金投资大陆房地产市场，惯用的操作模式主要有：提供融资、自行开发、收购物业、股权合作等几种方式。

　　北京限外细则出台后，外资直接收购物业并没有实质性受阻，只是脚步放慢了。有的在观望，有的在摸索，总之，是谨慎了，低调了。放眼全国市场，越来越多的基金以曲线的方式，与国内房地产企业进行股权合作。

　　1月30日，美国华平基金出资3000万美元，收购上海中凯地产25%的股权；2月9日，美林等海外基金认购上海置业12多亿元的债券，间接介入了其在沈阳、无锡的项目；2月17日，荷兰ING集团旗下的中国房地产开发基金(ING基金)收购了金地集团一下属公司49%的股权……

　　频频进入内地，关键还在于高回报。早在去年下半年，戴德梁行(戴德梁行博客|戴德梁行新闻)投资部董事曹念国接受记者采访时就预测：“随着外资投资的谨慎度增加，大规模的炒房模式将会得到抑制，而与内地开发商共同开发的模式可能会逐渐占据主流地位。”而今，预测逐渐成为现实。(张学冬(张学冬博客|张学冬新闻) 叶保秀 关爽(关爽博客|关爽新闻))